Новая редакция Ст. 166 ЖК РФ
1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
1.1. Услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.
Комментарий к Статье 166 ЖК РФ
Вопросы, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, являются крайне важными и долгожданными. Однако недостаточное финансирование и недостаточно эффективное правовое регулирование осложняют решение проблем, связанных с качественным проведением капитального ремонта.
Долгое время Жилищный кодекс Российской Федерации не уделял должного внимания капитальному ремонту в многоквартирных домах. Однако ситуация изменилась с принятием Федерального закона от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ, который внес изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и установил раздел IX под названием "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".
Важно отметить, что сам Жилищный кодекс РФ не содержит определения капитального ремонта. Определение дано в Федеральном законе от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", согласно которому капитальный ремонт многоквартирного дома - это работы и услуги, предусмотренные законом, по устранению изношенных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, включая их восстановление или замену, с целью улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Тем не менее, в статье 166 ЖК РФ перечислены работы и услуги, которые включаются в понятие капитального ремонта.
Перечень, представленный в части 1 данной статьи, является полным. Однако в части 2 статьи 166 ЖК РФ указано, что нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть расширен перечень работ и услуг по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых определен на основе минимального размера взноса на капитальный ремонт. Дополнительные работы могут включать утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, установку выходов на кровлю, установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета коммунальных ресурсов, установку коллективных приборов учета ресурсов, а также устройство узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другие виды работ и услуг.
Например, Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года N 833-ПП перечень работ был расширен включением таких видов работ, как замена оконных блоков в помещениях общего пользования, ремонт фундамента, ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода, ремонт или замена мусоропровода и внутреннего водостока, разработка и проведение экспертизы проектной документации, научное руководство проведением работ по сохранению объектов культурного наследия и другие работы.
Если собственники принимают решение установить взносы на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, то излишек может использоваться для финансирования любых других работ по капитальному ремонту общего имущества дома (согласно части 3 статьи 166 ЖК РФ).
Финансирование работ и услуг по капитальному ремонту в многоквартирных домах может осуществляться не только за счет взносов собственников, но также за счет государственной и муниципальной поддержки. Это может быть реализовано через средства федерального, региональных и местных бюджетов в соответствии с соответствующими федеральными и региональными законами, муниципальными правовыми актами, в том числе в рамках региональных программ капитального ремонта. Для получения финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средствами федерального бюджета через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны подавать заявки в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Это также может включать региональные программы капитального ремонта, краткосрочные планы и ранее принятые региональные адресные программы, в которых предусмотрено совместное финансирование со стороны субъектов Российской Федерации и/или муниципальных образований (согласно статьям 15, 15.1, 20, 20.1 и другим).
Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах регулируются общими положениями договора подряда (статья 702 Гражданского кодекса). Однако в некоторых случаях они также подпадают под нормы строительного подряда. В соответствии с частью 5 статьи 166 ЖК РФ работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать работы по замене и/или восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и/или инженерных сетей многоквартирного дома, которые согласно законодательству о градостроительной деятельности относятся к реконструкции объектов капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства, за исключением линейных объектов, включает изменение параметров объекта (высоты, этажности, площади, объема), а также замену или восстановление несущих строительных конструкций, кроме замены отдельных элементов на аналогичные или более усовершенствованные элементы и/или восстановление таких элементов (согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Важно отметить, что предметом договора строительного подряда является строительство или реконструкция здания, сооружения или иного объекта (согласно пункту 2 статьи 740 Гражданского кодекса).