Перейти к основному содержанию

Статья 5 ЖК РФ. Жилищное законодательство

Новая редакция Ст. 5 ЖК РФ

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 5 ЖК РФ

1. Кодекс в ст. 5 установил основанную на Конституции РФ систему жилищного законодательства, которое, согласно п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.

2 - 5. Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Кроме того, к актам федерального жилищного законодательства относятся комментируемый Кодекс, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных законов здесь не упоминается ГК РФ, однако следует иметь в виду, что им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. ст. 288 - 293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.).

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано на то, что так как жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными Федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.

Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативные правовые акты Правительства РФ как высшего исполнительного органа государственной власти Российской Федерации. Это связано, в частности, с тем, что комментируемый Кодекс содержит немало бланкетных норм, предоставляющих Правительству РФ право самостоятельно регулировать многие жилищные отношения. Напомним, что компетенция Правительства РФ определяется ФКЗ от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" <1>. В сфере организации исполнения законов и иных правовых актов Правительство РФ в пределах своих полномочий организует исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов Президента РФ, международных договоров России, осуществляет систематический контроль за их исполнением федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, принимает меры по устранению нарушений законодательства Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712; 1998. N 1. Ст. 1; 2004. N 25. Ст. 2478; N 45. Ст. 4376; 2005. N 23. Ст. 2197; 2007. N 6. Ст. 680; N 9. Ст. 1147; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6206.

В соответствии со ст. 23 ФКЗ от 17.12.1997 "О Правительстве Российской Федерации" Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. При этом акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений. Постановления и распоряжения Правительства РФ обязательны к исполнению в Российской Федерации.

Постановления Правительства РФ, за исключением постановлений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, подлежат официальному опубликованию не позднее 15 дней со дня их принятия, а при необходимости немедленного широкого их обнародования доводятся до всеобщего сведения через средства массовой информации безотлагательно.

Целесообразно обратить внимание на то, что акты Правительства РФ могут быть обжалованы в суд. Кроме того, постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным конституционным законам, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (см. ст. 33 ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации").

6. Помимо названных федеральных органов, осуществляющих нормотворчество в сфере регулирования жилищных отношений, нормы жилищного законодательства могут быть установлены также конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанные органы принимают правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, только в пределах своих полномочий на основании Кодекса. Основные полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации установлены в ст. 13 Кодекса.

7. В системе жилищного законодательства выделены также правовые акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат нормы Конституции РФ, ФЗ от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <1>, а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований. Система муниципальных правовых актов установлена в ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Поскольку именно на муниципальный уровень Кодекс перенес нагрузку по решению практических вопросов жилищной реформы, уместно охарактеризовать указанные правовые акты подробнее.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; N 33. Ст. 3368; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 9, 12, 17, 25, 37; N 17. Ст. 1480; N 27. Ст. 2708; N 30 (ч. I). Ст. 3104, 3108; N 42. Ст. 4216; 2006. N 1. Ст. 9, 10, 17; N 6. Ст. 636; N 8. Ст. 852; N 23. Ст. 2380; N 30. Ст. 3296; N 31. Ст. 3452; N 43. Ст. 4412; N 49. Ст. 5088; N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21; N 10. Ст. 1151; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455; N 25. Ст. 2977; N 26. Ст. 3074; N 30. Ст. 3801; N 45. Ст. 5430; N 46. Ст. 5553, 5556; 2008. N 23. Ст. 2790; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 48. Ст. 5517; N 49. Ст. 5744; N 52 (ч. I). Ст. 6229, 6236; 2009. N 19. Ст. 2280; РГ. 2009. 27 ноября, 30 ноября.

В систему муниципальных правовых актов входят: а) устав муниципального образования, правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан); б) нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; в) правовые акты главы муниципального образования, местной администрации и иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования.

Устав муниципального образования и оформленные в виде правовых актов решения, принятые на местном референдуме (сходе граждан), являются актами высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеют прямое действие и применяются на всей территории муниципального образования. Иные муниципальные правовые акты не должны противоречить уставу муниципального образования и правовым актам, принятым на местном референдуме (сходе граждан).

Представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, решение об удалении главы муниципального образования в отставку, а также решения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования и по иным вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования.

Глава муниципального образования в пределах своих полномочий, установленных уставом муниципального образования и решениями представительного органа муниципального образования, издает постановления и распоряжения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования в случае, если глава муниципального образования исполняет полномочия председателя представительного органа муниципального образования, или постановления и распоряжения местной администрации по вопросам, отнесенным к компетенции главы местной администрации, в случае, если глава муниципального образования исполняет полномочия главы местной администрации.

Глава местной администрации в пределах своих полномочий, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования, нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, издает постановления местной администрации по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также распоряжения местной администрации по вопросам организации работы местной администрации.

Иные должностные лица местного самоуправления издают распоряжения и приказы по вопросам, отнесенным к их полномочиям уставом муниципального образования.

8. Подобно тому, как прежде это было сделано в ГК РФ (п. 2 ст. 3), Кодекс в ч. 8 ст. 5 закрепил собственное верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Все нормы указанных актов должны соответствовать Кодексу, и при возникновении правовых коллизий применяются именно положения Кодекса.

Относительно "подчиненности" Кодексу норм подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных правовых актов субъектов Федерации и правовых актов органов местного самоуправления с точки зрения иерархии актов в системе жилищного законодательства данное положение не вызывает сомнений. Однако почему Кодекс, являясь таким же федеральным законом, как все прочие, тем не менее обладает по отношению к ним большей юридической силой, убедительно объяснить будет непросто. Вероятно, комментируемое правило ч. 8 ст. 5 Кодекса можно рассматривать как своеобразную "внутреннюю договоренность" правовых норм, содержащихся в актах жилищного законодательства.

На практике при разрешении правовых коллизий в рамках системы жилищного законодательства целесообразно учитывать позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Кодекс. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Кодекса должны применяться нормы Кодекса.

Другой комментарий к Ст. 5 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу, поэтому законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать Конституции РФ.

Систему жилищного законодательства образуют федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Таким образом, федеральные законы, акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ являются источниками жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).

Согласно ст. 90 Конституции РФ указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 5 ЖК РФ).

Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 115 Конституции РФ).

2. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Субъекты РФ вправе издавать только те акты, которые не противоречат федеральным законам.

Субъекты РФ вправе - до принятия соответствующего федерального закона - осуществлять собственное правовое регулирование. Однако если такой закон принимается, они обязаны привести свои нормативные акты в соответствие с федеральным законом.

Жилищные вопросы регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией либо отнесены к ведению субъектов РФ. Так, ЖК определяет основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, а также порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (п. 3 ст. 12, ст. 51, 52). Что касается порядка ведения такого учета, то его устанавливают законы субъектов РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Кодексом к ведению субъектов РФ отнесены, в частности, вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ст. 57) (см. также комментарии к ст. 12 - 14 ЖК РФ).

3. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Наибольшую юридическую силу имеет Жилищный кодекс РФ: если какие-либо нормы жилищного законодательства ему не соответствуют, то применяются нормы Кодекса (ч. 8 комментируемой статьи).

В связи с этим обратим внимание на следующее.

Жилищный кодекс содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).

Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, в случае несоответствия между такими нормами Жилищного и Гражданского кодексов предпочтение должно быть отдано ГК РФ. Такое несоответствие прослеживается, в частности, в вопросах конкурсного отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ). Решение о проведении этого конкурса принимает орган местного самоуправления независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме. Вместе с тем по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права (ст. 447 ГК РФ).

И далее ч. 5 ст. 161 ЖК обязывает собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.

4. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты органы государственной власти принимают в пределах своих полномочий.

Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. ЖК содержит большой перечень вопросов, решаемых Правительством РФ. В частности, утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159).

5. Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной "подчиненности": каждый последующий акт, определяемый в комментируемой статье (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.

6. Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно ЖК эти органы устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156).

7. Акты высших органов судебной власти, подлежащие обязательному применению, также следует упомянуть в комментарии к ст. 5. Это, в частности, Постановления Конституционного Суда РФ: от 05.02.93 N 2-П, которым отмечено, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом; от 23.06.95 N 8-П, которое установило, что временное отсутствие гражданина само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением; от 03.11.98 N 25-П, которым снято ограничение в приватизации комнат в коммунальной квартире <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по жилищным спорам. Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 2001. С. 58, 72, 97.

Позиции названных Постановлений реализованы в ЖК РФ. Так, ст. 71 устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору. Согласно ст. 84 выселить человека из жилого помещения можно только по решению суда.

Заслуживает внимания и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.95 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия".

Этим Постановлением предусмотрено: при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии регистрации (ранее - прописки), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими помещение и на каких условиях (п. 13).

8. В соответствии со ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 31.10.95 N 8 разъяснил, что суд не вправе основывать свое решение на неопубликованных нормативных актах, если они затрагивают права, свободы, обязанности человека и гражданина (п. 6).