Новая редакция Ст. 22 ЖК РФ
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Комментарий к Статье 22 ЖК РФ
1. Статьи 22 - 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).
Кодекс не раскрывает содержание понятия "нежилое помещение". Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение - это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.
В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.
Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" <1>, Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" <2>. Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме "одного окна" вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.
<2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.
2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).
3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.
Использованная в комментируемой норме формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.
4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.
Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.
Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).
Другой комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:
на первом этаже указанного дома;
выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.
Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.
2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.
3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).
4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.
5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:
такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;
право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).
Объяснение статьи 22 ЖК России
В соответствии с Жилищным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности допускается перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не разрешается, если для доступа к нему необходимо использование помещений, через которые осуществляется доступ к жилым помещениям. Также запрещается переводить помещение, которое является частью жилого помещения или используется владельцем или другим гражданином в качестве места постоянного проживания. Если право собственности на переводимое помещение обременено правами других лиц, то перевод также не разрешается. После перевода жилого помещения в нежилое помещение необходимо исключить доступ к жилым помещениям через это помещение.
Разрешается переводить квартиры в многоквартирных домах в нежилые помещения только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже или выше, при этом помещения, расположенные непосредственно под переводимой квартирой, не должны быть жилыми.
Запрещается перевод жилых помещений в нежилые помещения в наемных домах социального использования.
Недопустим перевод жилых помещений в нежилые помещения для осуществления религиозной деятельности.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не разрешается, если такое помещение не соответствует установленным требованиям или нет возможности привести его в соответствие с требованиями. Также запрещается переводить помещение, если право собственности на него обременено правами других лиц.