Перейти к основному содержанию

Статья 61 ЖК РФ. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Новая редакция Ст. 61 ЖК РФ

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Комментарий к Статье 61 ЖК РФ

1. В ст. 61 Кодекса установлены основные принципы пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма, который заключен с конкретным нанимателем.

При этом другие правовые регуляторы отношений, связанных с пользованием таким помещением, в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием Типового договора социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1> (см. также ч. 2 ст. 63 Кодекса и комментарий к указанной статье).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены в ст. 67 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 в соответствии со ст. 17 Кодекса были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями <1>, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. В частности, указанными Правилами установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с данными Правилами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется не только в соответствии с Кодексом и указанным договором, но также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями и рядом других подзаконных нормативных правовых актов.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (о примерном перечне объектов общего имущества, а также о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36 Кодекса и комментарий к ней).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (см. ст. ст. 45 - 48 Кодекса и комментарий к указанным статьям).

Другой комментарий к Ст. 61 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. В числе правовых регуляторов пользования жилым помещением комментируемая статья называет только нормы Жилищного кодекса РФ и договор социального найма жилого помещения. Вместе с тем ст. 17 ЖК обязывает Правительство РФ утвердить правила пользования жилыми помещениями. Напомним, что эти Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Статья 17 предусматривает также, что жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, ст. 17 допускает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности (ч. 2).

2. В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ). Существенной гарантией реализации права пользования жильем является неприкосновенность жилища (см. комментарий к ст. 3).

Права и обязанности нанимателя раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями. Данный вопрос подробно изложен в комментарии к ст. 63.

3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Под общим в данном случае понимается имущество, которое не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 (см. комментарий к ней).