Новая редакция Ст. 76 ЖК РФ
1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарий к Статье 76 ЖК РФ
1. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 - 79 Кодекса. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК РФ 1983 г.). Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).
2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.
3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.
4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, см. ч. 1 ст. 51 Кодекса и комментарий к ней.
Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
Другой комментарий к Ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения (ст. 77 посвящена договору поднайма жилого помещения, ст. 78 - внесению платы за поднаем, ст. 79 ЖК - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения).
Условия сдачи жилого помещения в поднаем:
письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения, а если квартира коммунальная - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире;
наличие общей площади жилья, с учетом вселяющихся по договору поднайма, размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления на каждого проживающего;
отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и лица, желающего заключить договор поднайма. Наличие таких больных делает заключение этого договора невозможным.
2. По договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Договор заключается на определенный срок и носит возмездный характер (см. комментарии к ст. 77 и 78). Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).