Новая редакция Ст. 80 ЖК РФ
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Комментарий к Статье 80 ЖК РФ
1 - 3. Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 Кодекса, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 Кодекса), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.
Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.
Формальные требования к уведомлению наймодателя Кодекс не устанавливает. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.
Новеллой по сравнению с ЖК 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 Кодекса).
Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.
Введено правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ 1983 г.).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, на срок не более шести месяцев <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: М.Ю. Тихомиров. Договор безвозмездного пользования квартирой: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.
При этом следует иметь в виду, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (см. ч. 12 ст. 155 ЖК).
4 - 5. Истечение срока проживания временных жильцов обусловливает возникновение юридической обязанности указанных лиц освободить предоставленное им в пользование жилое помещение. Если такой срок не согласован, то данная обязанность может возникнуть на основании требования нанимателя или любого совместно проживающего с ним члена его семьи об освобождении соответствующего помещения. Во всех случаях, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 80 Кодекса, временные жильцы подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения.
Другой комментарий к Ст. 80 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Необходимое условие вселения временных жильцов - предварительное уведомление наймодателя. Однако в данном случае речь скорее идет о согласии наймодателя, поскольку в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит:
для отдельной квартиры - менее учетной нормы;
для коммунальной - менее нормы предоставления.
2. Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, занимают жилье безвозмездно (обычно временными жильцами бывают родственники или друзья нанимателя и членов его семьи).
При этом временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше 6 месяцев подряд (см. также абз. 1 ст. 680 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма).
В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если срок не оговорен - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.
3. Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жильем, перед наймодателем за их действия отвечает наниматель жилого помещения.
Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).
4. В соответствии с ч. 12 ст. 155 ЖК плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания.