Новая редакция Ст. 125 ЖК РФ
1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Комментарий к Статье 125 ЖК РФ
1. Кодекс не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом конкретного кооператива (см. ч. 1 ст. 125). Паевой взнос в данном случае представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива <1>. Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 287.
Практика сформировала некоторые типичные условия оплаты паевых взносов и подбора жилых помещений в кооперативах. Так, во многих жилищных и жилищно-строительных кооперативах лица, которые имеют возможность единовременно оплатить 40 - 50% стоимости своего будущего жилья, сразу попадают в группу ожидания права на подбор жилого помещения. Определенный срок ожидания является обязательным условием в любом кооперативе, так как он обеспечивает работу системы рассрочки платежей (его продолжительность обычно составляет от одного до шести месяцев). По истечении этого срока член кооператива вселяется в подобранное жилое помещение и погашает оставшуюся часть паевого взноса в течение достаточно длительного периода времени (от пяти до 15 лет). Для определенных категорий граждан (пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет оплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос; увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса, обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа <1>.
--------------------------------
<1> См.: Быкова И. Жилищно-строительный кооператив: льготы не всем // Недвижимость & цены. 2004. 25 - 31 октября. N 42 (88).
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество (см. п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса). С этого момента член кооператива приобретает права и несет обязанности, предусмотренные ст. ст. 36 - 48 Кодекса для собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме.
2. Под паем понимается часть имущества кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в образовании имущества данного юридического лица и учитываемая в стоимостном выражении. Пай члена кооператива складывается из его паевого взноса и начислений на пай, если такие начисления предусмотрены уставом кооператива <1>.
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 125 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006.
Иными словами, пай - это доля паенакопления (части паевого взноса, внесенной на определенную дату) члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в паевом фонде этого кооператива.
Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (например, супругам, имущество которых находится в их совместной собственности (см. ст. ст. 33, 34 СК РФ), нескольким наследникам умершего члена кооператива и т.п.), либо юридическим лицам.
Другой комментарий к Ст. 125 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива отнесены к уставным отношениям, т.е. должны быть предусмотрены в уставе.
2. Паевой взнос оплачивает:
строительную стоимость жилого помещения - в жилищно-строительном кооперативе;
цену жилья - в жилищном кооперативе.
Вносится пай членом кооператива на условиях, предусмотренных уставом (ст. 113 ЖК РФ).
3. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Каких-либо ограничений по составу пайщиков законодателем не предусмотрено. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство предусматривало: пай мог принадлежать супругу члена кооператива, а также наследникам умершего пайщика.