Новая редакция Ст. 127 ЖК РФ
1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Комментарий к Статье 127 ЖК РФ
1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 Кодекса. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (см. ч. 2 ст. 125 Кодекса).
Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине в случае, если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищных прав не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может.
Произведенный с учетом требований ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена жилищного кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива (например, в части сроков и размера внесения оставшейся части паевого взноса и др.) <1>.
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 127 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006.
2. Императивная норма ч. 2 ст. 127 Кодекса предусматривает только судебный порядок разрешения указанных в ней споров. Это, в частности, означает, что разрешение такого рода спора в административном порядке (например, органом местного самоуправления, правлением или общим собранием кооператива и т.п.) не допускается.
В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> указано на то, что жилищные споры исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 Кодекса, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
В п. п. 23 - 25 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" обращено внимание на то, что суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива между лицами, имеющими на это право, при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании.
Раздел жилого помещения в доме кооператива может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива.
При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, то суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение.
Следует также обратить внимание на то, что граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
Другой комментарий к Ст. 127 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья регулирует ситуации, когда лица, имеющие право на пай, желают разделить жилое помещение в кооперативном доме.
Такой раздел допускается при наличии одного из следующих условий:
если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение;
если имеется техническая возможность переустроить и (или) перепланировать неизолированные помещения в изолированные (см. гл. 4 ЖК РФ).
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
3. При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива может быть взыскана денежная компенсация в пользу другого лица, за которым признано право на часть паенакопления при условии освобождения им жилого помещения.