Новая редакция Ст. 129 ЖК РФ
1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Комментарий к Статье 129 ЖК РФ
1. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное правило в несколько измененной редакции воспроизведено в ч. 1 ст. 129 Кодекса.
В данном случае в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса) право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.
Документом, подтверждающим факт полной выплаты лицом своего паевого взноса и, соответственно, возникновение права собственности на жилое помещение, может быть, например, соответствующая справка или иной документ, выданный правлением кооператива в соответствии с правилами, установленными в уставе этого юридического лица. Указанный документ вместе с другими необходимыми документами представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления правоустанавливающих документов на жилое помещение.
До момента полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива владеет и пользуется жилым помещением, предоставленным ему кооперативом. После полной выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником соответствующего помещения и, следовательно, помимо правомочий владения и пользования приобретает также правомочие распоряжения своим жилым помещением.
В частности, собственник жилого помещения вправе совершать сделки, влекущие отчуждение принадлежащего ему помещения с переходом права собственности на указанное жилое помещение (продажа, мена, дарение, завещание и др.).
В соответствии с ч. 2 ст. 30 Кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.
Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением могут быть ограничены лишь назначением и пределами использования жилого помещения. О содержании указанных правомочий собственника см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса России.
2. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит кооперативу как юридическому лицу, которое за свой счет построило или приобрело указанный дом. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме начинает увеличиваться.
В соответствии со ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме). Отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентированы в ст. ст. 36 - 48 гл. 6 раздела II Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).
Таким образом, полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.
Другой комментарий к Ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Все предыдущие статьи гл. 12 ("Правовое положение членов жилищных кооперативов") касались членов кооператива, которые не выплатили свой паевой взнос.
Комментируемая статья касается правового положения тех, кто его выплатил. Она устанавливает: в случае выплаты паевого взноса полностью член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение <1>. С этого момента его правовой статус существенным образом изменяется.
--------------------------------
<1> Данное положение основано на нормах ст. 218 ГК РФ (п. 4).
До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение является кооператив, после выплаты - гражданин (член кооператива).
Как собственник он получает право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду, завещать и т.п. (см. ст. 209 ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ).
Комментируемая статья не связывает возникновение права собственности на жилое помещение с государственной регистрацией прав на недвижимость, это право возникает в случае выплаты паевого взноса полностью. Последующая регистрация лишь "подтверждает" такое право.
2. Полная выплата паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива изменяет не только его правовой статус, но и правоотношения собственности в кооперативном жилом доме. Возникновение права собственности на жилое помещение влечет (одновременно) обладание долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На отношения собственности в таком доме распространяется действие гл. 6 ЖК РФ, посвященной общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.