Новая редакция Ст. 151 ЖК РФ
1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Комментарий к Статье 151 ЖК РФ
1. Право собственности товарищества собственников жилья как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые возмездно или безвозмездно в установленном порядке приобретены таким товариществом. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, постольку совершать такие акты, как приобретение имущества, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности. Приобретение товариществом, например, имущественного комплекса кондитерской фабрики вряд ли будет соответствовать указанным критериям.
Под имуществом в данном случае следует понимать вещи в гражданско-правовом смысле, включая имущественные права, деньги и ценные бумаги. Денежные средства могут храниться в форме наличных денег в кассе, на расчетном счете в банке, специальных счетах, а также в ценных бумагах.
Стоимость имущества товарищества отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым товарищество отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.
Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса России все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.
Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.) <1>.
--------------------------------
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 338.
В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений. См. также ст. 36 Кодекса и комментарий к ней.
2. Источники формирования основных и оборотных средств товарищества собственников жилья перечислены в открытом перечне. Такими источниками могут быть и прочие поступления, приобретение которых товариществом не вступает в противоречие с предметом и целями его деятельности.
3. Кодекс не обязывает товарищество собственников жилья формировать специальные финансовые фонды. Имеются в виду, в частности, ремонтный фонд, фонд текущих расходов, резервный фонд и др.
Например, резервный фонд может быть образован путем ежеквартальных отчислений от чистой прибыли товарищества, полученной в результате его хозяйственной деятельности, до достижения им определенного решением общего собрания размера. Средства резервного фонда обычно используются для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, ликвидации аварийных ситуаций. Целесообразно предусмотреть, что резервный фонд не может быть использован для иных целей. Средства резервного фонда товарищество может размещать в кредитных организациях на условиях договора банковского счета или в краткосрочных депозитных вкладах.
Обратим внимание, что подобные фонды могут быть образованы по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья в порядке, им же установленном. Из этого следует, что специальные финансовые фонды товарищества и порядок их образования не обязательно должны быть указаны в уставе.
4. Под "финансовым планом товарищества", о котором говорится в ч. 4 ст. 151 Кодекса, скорее всего, следует понимать утвержденный общим собранием членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса).
Цели, на которые могут расходоваться средства товарищества, находящиеся на счетах в кредитных организациях, а также правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.
Другой комментарий к Ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Согласно комментируемой статье в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Имущество товарищества обособляется от имущества собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества).
2. Средства товарищества (вступительные взносы, обязательные платежи членов товарищества, поступления от арендаторов и проч.) имеют целевую направленность: текущий и капитальный ремонт дома; организационные расходы и т.д.
Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следует отметить, что субсидии (п. 3 ч. 2 комментируемой статьи) предоставляются лишь тем лицам, у которых расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на эти цели в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).
3. В товариществе могут быть образованы специальные фонды (ч. 3). Такие фонды образуются по решению общего собрания членов товарищества, цель создания определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.
4. Часть 4 ст. 151 предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.