Новая редакция Ст. 161.1 ЖК РФ
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Комментарий к Статье 161.1 ЖК РФ
Статья 161.1 Жилищного кодекса РФ регулирует учреждение и функционирование совета многоквартирного дома. В соответствии с данной статьей, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, а в доме проживают более четырех собственников, они обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома. Регистрация совета многоквартирного дома не производится в органах местного самоуправления или других органах.
Если решение об избрании совета многоквартирного дома не было принято собственниками помещений в доме или не было реализовано в течение календарного года, то орган местного самоуправления обязан в течение трех месяцев созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов избрания совета или создания товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома не может быть избран для нескольких домов одновременно. Количество членов совета определяется на общем собрании собственников помещений. Если иное не указано в решении общего собрания, количество членов совета определяется исходя из числа подъездов, этажей и квартир в доме.
Обязанности совета многоквартирного дома включают следующие функции:
Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме.
Представление на общем собрании предложений о порядке пользования общим имуществом, включая земельные участки, планировании и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также предложений по вопросам компетенции совета и других предложений, соответствующих законодательству.
Планирование управления многоквартирным домом, его организации, содержания и ремонта общего имущества.
Представление заключений по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании собственников помещений. При наличии комиссии по оценке проектов договоров, совет многоквартирного дома представляет заключение совместно с комиссией.
Осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений и пользователям.
Представление годового отчета о работе на годовом общем собрании собственников помещений в доме.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме при наличии соответствующего решения общего собрания.
Председатель совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в доме. Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию.
Таким образом, статья 161.1 Жилищного кодекса РФ определяет процедуру создания и функции совета многоквартирного дома, который играет важную роль в организации управления и обеспечении комфортного проживания в многоквартирных домах.
Председатель совета многоквартирного дома имеет следующие полномочия и обязанности:
До принятия решения общим собранием собственников помещений в доме о заключении договора управления многоквартирным домом, председатель совета имеет право вести переговоры относительно условий этого договора. Если же совет осуществляет непосредственное управление домом, то председатель имеет право вести переговоры относительно условий договоров, указанных в статье 164 Жилищного кодекса РФ.
Председатель совета многоквартирного дома информирует общее собрание собственников помещений в доме о результатах переговоров по указанным в пункте 1 вопросам.
Председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в доме, или без доверенности в случае наделения соответствующим полномочием решением общего собрания, заключает договор управления многоквартирным домом или другие договоры, указанные в статье 164 Жилищного кодекса РФ. По таким договорам все собственники помещений в доме приобретают права и становятся обязанными. Если председатель совета многоквартирного дома действует на основании доверенностей, то собственники, предоставившие ему эти доверенности, становятся обязанными и приобретают права по указанным договорам. Собственники вправе требовать от управляющей организации или лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в статье 164 Жилищного кодекса РФ, предоставления копии этих договоров.
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, или без доверенности в случае наделения соответствующим полномочием решением общего собрания. Он подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Также он направляет обращения в органы местного самоуправления о невыполнении обязательств управляющей организацией, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса РФ.
Председатель совета многоквартирного дома может выступать в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг. Для этого ему должны быть выданы доверенности собственниками помещений.
Председатель совета многоквартирного дома принимает решения по вопросам, переданным ему для решения в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, принятым согласно пункту 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет право принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, включая председателя совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений или до создания товарищества собственников жилья и избрания правления этого товарищества.
Переизбрание совета многоквартирного дома происходит на общем собрании собственников помещений каждые два года, если иное не установлено решением общего собрания. В случае непринятия решения о переизбрании совета в установленный срок, полномочия совета продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений.
Для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом могут избираться комиссии собственников помещений. Комиссии избираются по решению общего собрания собственников или по решению совета многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений может принять решение об использовании информационных систем в деятельности совета, председателя и комиссий, а также об определении лиц, ответственных за обеспечение их работы.