Перейти к основному содержанию

Статья 163 ЖК РФ. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Новая редакция Ст. 163 ЖК РФ

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 163 ЖК РФ

1. В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК РФ 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.

Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.

При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения гл. 6 раздела II Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 46 Кодекса).

2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.

Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Другой комментарий к Ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья касается управления только такими многоквартирными домами, все помещения в которых находятся или в федеральной собственности, или в собственности субъекта РФ, или в муниципальной собственности, т.е. в собственности одного образования. Порядок управления такими домами устанавливается Правительством РФ (для жилья федеральной собственности); органом государственной власти субъекта РФ (собственность субъекта РФ), органом местного самоуправления (муниципальная собственность).

Управляющая организация (как правило) выбирается по результатам открытого конкурса. Частью 2 ст. 163 установлено, что собственники таких домов обязаны заключать договоры управления только с теми управляющими организациями, которые выиграли открытый конкурс. Договор может быть заключен без проведения конкурса в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

2. Организация и порядок проведения открытого конкурса предусматриваются ст. 448 ГК РФ.

В открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Извещение о его проведении должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Конкурс, проведенный с нарушением установленных правил, может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ). Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора с лицом, выигравшим этот конкурс (п. 2 ст. 449).

Положение об открытом конкурсе утверждается Правительством РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).