Перейти к основному содержанию

Статья 145 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 145 ЖК РФ

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к Статье 145 ЖК РФ

1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).

2 - 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Кроме того, в настоящее время принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 44 Кодекса). Напомним, что до вступления в силу ФЗ от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе" <1> общее собрание членов товарищества собственников жилья имело право на принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 147 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 328 - 329.

Подчеркнем, что вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса.

4. Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления товарищества.

Другой комментарий к Ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, определенном в его уставе в соответствии со ст. 146 ЖК (см. комментарий к ней).

2. В статье 145 перечислены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Общее собрание вправе решать и те вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества, что определено ч. 4 комментируемой статьи.

Задача общего собрания - решать наиболее важные вопросы, связанные с деятельностью товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества (п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145).

3. Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это:

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;

принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (см. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).