Новая редакция Ст. 62 ЖК РФ
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Комментарий к Статье 62 ЖК РФ
1. Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. ч. 2 - 4 ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (подробнее об этом см. ст. 15 Кодекса и комментарий к ней).
Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции было утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
В ч. 1 комментируемой статьи имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.
2. Как и прежде, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК РФ 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (о правовом режиме такого имущества см. статьи гл. 6 Жилищного кодекса России и комментарии к ним).
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Другой комментарий к Ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Часть 1 комментируемой статьи дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. "Жилой дом" понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально).
2. Указывая предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Требование об изолированности жилого помещения закреплено и в ч. 2 комментируемой статьи. Предметом договора социального найма может быть только изолированное помещение - комната, квартира и др. (в отличие от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения, - ст. 76 ЖК РФ).
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
Указанные требования устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилье (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
По вопросу пригодности жилья для проживания см. комментарий к ст. 15.
4. Среди потребительских качеств жилого помещения существенным является его благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности (как одной из необходимых характеристик жилого помещения) не содержится ни в ст. 62, ни в ст. 15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84 - 89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ). Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) предусматривается, что жилое помещение должно быть обеспечено определенными инженерными системами (п. 12).
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. (Такое положение содержалось и в ст. 40 ЖК РСФСР.)
5. Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная). Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. В отношении общего имущества в многоквартирном доме следует обратиться к ст. 36 ЖК (см. комментарий к ней).
6. Предоставляемое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно. Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК (когда жилье предоставляется в связи с выселением из комнаты в коммунальной квартире).