Новая редакция Ст. 81 ЖК РФ
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
Комментарий к Статье 81 ЖК РФ
1. Статья вводит правила замены жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, осуществление которой может потребоваться гражданам, например, в целях уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Основаниями такой замены являются: а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (о норме предоставления см. ч. ч. 1 - 3 ст. 50 Кодекса и комментарий к указанной статье); б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) на замену жилого помещения. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена гражданам жилого помещения невозможна.
Если наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при наличии оснований, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, обратился к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то у наймодателя автоматически возникает юридическая обязанность предоставить нанимателю другое жилое помещение по согласованию с нанимателем. На исполнение наймодателем указанной обязанности Кодекс отводит ограниченный срок - три месяца со дня подачи соответствующего заявления. Подчеркнем, что в таком случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на замену жилого помещения, а просто изыскивает возможность в установленный срок осуществить такую замену.
В то же время на практике вместо замены жилого помещения по правилам ст. 81 Кодекса наниматель вполне может самостоятельно заменить предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение на жилое помещение меньшей площади, получив при этом материальную выгоду. Для этого достаточно, например, приватизировать соответствующее жилое помещение, затем произвести его отчуждение по гражданско-правовой сделке (например, в результате купли-продажи) и приобрести в собственность жилое помещение меньшей площади за меньшую цену.
2. Рассмотренные выше основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные, помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи, основания такой замены могут определяться федеральным и региональным законодательством. Например, ст. 40 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" <1> предусматривает право жителей города Москвы на замену жилого помещения по состоянию здоровья.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42; 2007. N 10; 2008. N 39; 2008. Специальный выпуск. 13 октября; 2010. N 11.
При этом следует учитывать, что соответствующие акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации не могут в своих нормах исключить или ограничить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81 Кодекса.
Другой комментарий к Ст. 81 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет условия, на основании которых наниматель имеет право получить - взамен занимаемого - жилое помещение меньшей площади.
Для такой замены необходимо, чтобы:
наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья (инициатива нанимателя);
все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену;
размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья (см. комментарий к ст. 50).
Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.
Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности лица, представляется необходимым согласие органа опеки и попечительства, как это предусматривается при обмене жилого помещения (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Дело в том, что, как и при обмене, в данном случае жилищные условия семьи существенно меняются.
2. Предоставление нанимателю жилья по его просьбе (при наличии всех необходимых условий) является обязанностью, а не правом наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение (взамен занимаемого) в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. При этом прежний договор социального найма расторгается и заключается новый - на жилое помещение, полученное в результате замены.
3. Очевидно, размер предоставляемого жилья не может быть менее учетной нормы на каждого (ст. 50 ЖК РФ). Это правило следует соблюдать, чтобы семья не стала нуждающейся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи федеральный закон и законодательство субъекта РФ могут предусмотреть иные основания замены жилых помещений.