Перейти к основному содержанию

Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Новая редакция Ст. 4 ЖК РФ

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Статье 4 ЖК РФ

1. Статья 4 Кодекса впервые устанавливает конкретный перечень жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников (о содержании понятия "жилищные отношения" см. ст. 1 Кодекса и комментарий к ней). До принятия Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия "жилищные отношения" не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища <1>. Так, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения"... Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм <2>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 2.

<2> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25 и сл.

Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права (см. также ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).

2 - 3. В ч. 2 ст. 4 Кодекса установлен перечень субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Используемые в Кодексе термины "граждане" и "юридические лица" обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о предоставлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1240; 2007. N 5. Ст. 667.

Кроме того, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" рекомендует судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, ст. ст. 31, 69, 100 Кодекса, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.

Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, поэтому субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими) <1>. От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане - члены хозяйства участвуют в жилищных отношениях от своего имени.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004.

Другой комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

2. В число жилищных входят отношения по поводу:

учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

предоставления жилых помещений;

пользования жилыми помещениями;

использования жилищного фонда;

оплаты жилья;

управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.

От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.

Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).

Раздел IV ЖК содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).

5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 Жилищного кодекса РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.

Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

6. Статьи 83 - 91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).

8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.

Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).

9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V - VIII ЖК РФ.

О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.

10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.

11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами - арендаторами этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.

12. Право пользования жильем возникает также: у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ).

Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).

О пользовании служебными жилыми помещениями и общежитиями говорится в ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.

13. Жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением норм гражданского законодательства. Так, договор социального найма жилого помещения регулируется жилищным законодательством, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Регламентация договора "коммерческого" найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ предусматривает в определенных случаях применение гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 7). Так, вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях ст. 131 ГК РФ. Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Договоры, предусмотренные ЖК РФ, признаются недействительными по нормам ГК РФ (ст. 166 - 181).

14. Статья 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 комментируемой статьи воспроизводит это правило).

Так, не все нормы ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Часть 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ).

Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительство РФ может устанавливать ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, где ограничены имущественные и личные неимущественные права российских граждан и юридических лиц.